ESARQ | Estudio Swiecicki Arquitectos : Arquitectura Corporativa

La variable Económica en la Construcción Sustentable

ESARQSon múltiples los motivos que pueden impulsar a una empresa a desarrollar un edificio bajo normas o pautas sustentables. Por un lado, dentro de la cultura/ética empresarial de la mayoría de las firmas (fundamentalmente aquellas con casa matriz en Europa/EEUU) ya está firmemente establecido la casi obligatoriedad de contribuir al cuidado del medio ambiente en cada una de las acciones que llevan a cabo, y la construcción de un nuevo edificio/sede/planta se enmarca en este caso. Los motivos son diversos; principios éticos, de respeto al medio ambiente, de marketing, y económicos.


El argumento Económico juega un papel importante, porque en mercados con un mayor arraigo de la cultura sustentable, ya se ha podido verificar que encarar un proyecto/obra bajo pautas sustentables es altamente redituable, no solamente en parámetros intangibles o de difícil mensura, sino en también económicamente.


Nuestra experiencia es que en Argentina, los comitentes, cuando les proponemos trabajar bajo pautas sustentables, nos suelen preguntar:
¿Cuánto más va a costar un edificio sustentable respecto de uno tradicional?
En efecto, el desarrollo y la construcción de una obra sustentable requiere en principio una inversión inicial algo superior que si se realizara sin tener en cuenta criterios ambientales, debido a los materiales, equipos, tecnologías y procesos que se emplean.
Pero en realidad la pregunta correcta debería ser:
¿Cuánto menos deberá costar este edificio?,
De ahí una de sus definiciones de sustentable. La variable que generalmente no se considera es el tiempo.
Un edificio se concibe para un ciclo de vida útil de muchos años, que en el caso de un edificio corporativo sabemos que sufre mejoras y transformaciones, pero como mínimo debemos tomar un ciclo de vida útil de 25 años, y en nuestro medio ese periodo sabemos todos que puede ser bastante mayor.
Entonces la ecuación correcta es considerar ese sobrecosto original pero teniendo en cuenta el menor costo de operación y mantenimiento que traen aparejados la utilización de criterios sustentables. De esta forma su impacto en la vida útil queda amortizado en los primeros años y a partir de allí comienza a ser más económico, es decir: sustentable.


Sabemos que la ejecución de una obra sustentable supone una ecuación distinta a la tradicional: donde se presenta:

Mayor inversión inicial
Menor costo de operación
Contra
Menor costo inicial
Mayor costo de operación


Estas dos ecuaciones se equilibran en un punto, desde donde un edificio sustentable comienza a ser más económico por el resto de su vida útil.

Este punto de equilibrio se produce según el valor de las tarifas de la energía que en nuestro país presentan un valor muy bajo. Esta varía en cada ciudad o provincia, ya que los distintos subsidios producen importantes distorsiones, pero en general se estima entre 4 y 7 años promedio, periodo que se espera se reduzca sensiblemente cuando se sincere el precio de la energía. En el Interior del país, donde las tarifas de los servicios son más elevadas, el periodo se acorta entre un 20 y un 35%.


En otros países, el construir un edificio sustentable suma otras ventajas, ya que se otorgan beneficios impositivos, exenciones o reducciones de tasas municipales, y en algunos casos mejoras en las condiciones o regulaciones urbanísticas en cuanto a las posibilidades de construcción para un determinado lote.
Basado en los diversos edificios sustentables que hemos construido en Buenos Aires y varias ciudades del interior del país, (Corrientes, Concordia, S. S. de Jujuy, Pergamino, Comodoro Rivadavia, San Francisco, Córdoba), el rango de la inversión inicial adicional que se debe afrontar en edificios corporativos es del 6 al 11 %,
Es en este punto muy importante definir el punto de partida, saber cuales eran las pautas iniciales del proyecto.


Los edificios sustentables basan su mejora de la prestación en su eficiencia del diseño, de su construcción, de sus materiales y equipos, y de su operación.
Cuando el punto de partida es un edificio de oficinas corporativas de los llamados AAA, que de por sí presentan racionalidad en el uso del espacio y se materializan con materiales y tecnologías que contemplan por ejemplo materiales con altos índices K de aislación, equipos y sistemas de eficiencia energética, entonces la brecha para convertirse en un edificio sustentable es menor, dado que se deben modificar sólo algunos parámetros de diseño y reemplazar ciertos componentes , en este caso estaríamos en la base del rango del 6% -11 %.


Si, por el contrario, el punto de partida fuese concebir un edificio estándar, con bajas prestaciones, poder llegar a una certificación LEED demandará una inversión mayor, dado que desde el comienzo la obra es energéticamente deficitaria y el % de la inversión adicional estaría en el rango superior anteriormente mencionado.
Es importante destacar que en todos aquellos emprendimientos que se realizan para venta, esta mayor inversión inicial se ve incluso mas rápidamente amortizada, pues sus plazos de venta de las unidades suelen ser menores, ya que presentan una mejor receptividad por parte de los compradores, pues más allá de sumarse a una tendencia mundial en la preservación del medio ambiente, estos disfrutan de los beneficios de un edificio verde todos los días y del ahorro de dinero que trae aparejado.


Para muchas empresas multinacionales es requisito que su filiales en el mundo ocupen edificios certificados, lo cual eliminan del mercado de este segmento aquellos edificios de baja eficiencia.
Según nuestra experiencia, la primera medida para obtener una reducción importante de sobrecostos en un edificio sustentable, radica en un buen diseño, asignando requisitos y prioridades de acuerdo a las características específicas del entorno, las necesidades del usuario y las condiciones del mercado, pautas que, con la colaboración de un equipo de profesionales especializados, logren optimizar el resultado final.


Cabe destacar que lo que no se logre en esta etapa no se puede conseguir después, por lo que se le debe prestar especial cuidado. Consideraciones como implantación, orientación, accesos, flexibilidad de las plantas, asoleamiento, definición de materiales o tecnologías, sistemas de acondicionamiento, criterios de bajo mantenimiento, ahorro energético, son fundamentales a la hora de diseñar un producto final que cumpla con todas las expectativas. El mercado actual presenta muchas alternativas constructivas, pero solo el profundo conocimiento puede optimizar y lograr el mejor resultado.
En esta etapa se debe realizar una maqueta virtual del edificio, denominada simulación energética, que mediante un software específico, se puede visualizar su comportamiento energético y realizar los cambios y mejoras necesarios hasta obtener el mejor resultado y el más bajo costo.


En segundo lugar una eficiente gestión de la calidad de la construcción por parte de una Empresa Constructora especializada que debe ser controlada por una Dirección de Obra experimentada que pueda anticiparse a los conflictos de una ejecución que, si bien no es más compleja presenta particularidades que deben ser atendidas a tiempo. Otra vez estamos ante una situación en donde lo que no se realice en esta etapa no es posible recuperarse, en especial lo relacionado con el cuidado del medio ambiente, dado que cuando la obra ya está ejecutada hay poco lugar para mejoras que no cuesten mucho dinero al comitente.
El último aspecto a tener en cuenta y que define el precio de la obra es una adecuada planificación que permita contar en obra con los productos y componentes just-in-time, reduciendo el impacto de la obra en su medio, máxime teniendo en cuenta la particularidad de nuestro medio en materia de importaciones, ya que cuando existe una dificultad en la provisión de un material o equipo, el reemplazo deberá reunir los mismos requisitos sustentables para poder ser certificado.
Una diferencia a destacar respecto de una obra tradicional son las diversas pruebas y controles que se realizan de los componentes y en especial de las instalaciones, durante la ejecución de la obra y sobre todo al finalizar la misma. En este momento se realizan pruebas de rendimiento, para garantizar la eficiencia proyectada. Estos procesos se realizan pre y post ocupación del edificio por parte del usuario, pero es importante planificarlas desde el comienzo ya que pueden impactar en el plazo de entrega del edificio.


La construcción sustentable no es más que la implementación de buenas prácticas, reguladas por una norma, que representa el sentido común aplicado a los criterios de diseño y construcción de edificios respetuosos del medio ambiente.
Para poder contar con un parámetro fácilmente verificable y que pueda servir de guía a quienes están pensando en desarrollar un edificio, Estudio Swiecicki Arquitectos (ESARQ) implementó un índice de costos de un m2 , denominado INDICE ESARQ DE CONSTRUCCIÓN SUSTENTABLE, que refleja el valor y las variaciones del m2 de construcción de un edificio corporativo bajo normas de certificación LEED, basado en un modelo de un edificio en Buenos Aires, de 5.000 m2, de SS de cocheras, PB y 4 pisos.


Este índice permite apreciar y cuantificar el valor aproximado de una inversión a desarrollar bajo pautas de respeto al medio ambiente, así como el costo de los principales elementos, materiales, equipos, tecnologías y servicios profesionales que constituyen el diferencial en una obra sustentable.
Creemos que podrá ser de gran ayuda para Profesionales, Desarrolladores, Inversores y Empresas.

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